貸款買房是商品房買賣合同中常見的付款方式。為了規(guī)避風險，貸款銀行在要求購房人以所購房屋提供抵押擔保的同時，還會要求開發(fā)商在辦理抵押權(quán)登記前提供階段性連帶保證。在還貸過程中，購房者可能因各種原因無法按期償還貸款，導致“斷供”。此時，開發(fā)商因承擔了保證責任，能否依據(jù)雙方約定的解除條款主張解除房屋買賣合同？來看本期案例。

基本案情

2019年8月，購房者小明與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，約定房屋總價86萬，其中首付款50萬，剩余房款36萬元以按揭方式支付。合同還約定，在開發(fā)商提供按揭貸款擔保期間，若購房者逾期兩個月以上（含兩個月）未償還銀行貸款本息，開發(fā)商有權(quán)解除《商品房買賣合同》，并要求購房者支付全部購房款10％違約金。

合同簽訂后，小明支付了首付款并辦理了按揭貸款手續(xù)，開發(fā)商作為階段性擔保人協(xié)助完成了網(wǎng)簽及抵押預告登記。然而，自2023年9月起，小明因個人經(jīng)濟困難開始逾期還款，貸款銀行陸續(xù)從開發(fā)商的保證金賬戶中扣劃了4.8萬元。開發(fā)商據(jù)此訴至法院，請求解除與小明簽訂的商品房買賣合同，要求小明支付全部房款10%的違約金、代償款4.8萬元及資金占用利息，并配合辦理網(wǎng)簽和預抵押登記的注銷手續(xù)。

小明辯稱，已通過支付首付款和按揭款的方式將全部房款支付到位，房屋買賣合同已履行完畢。但開發(fā)商逾期未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，構(gòu)成違約；開發(fā)商的擔保行為系與貸款銀行發(fā)生的，與房屋買賣合同的履行無關(guān)。

貸款銀行認為，開發(fā)商、購房者之間的房屋買賣合同，與貸款銀行、購房者、開發(fā)商之間的貸款擔保合同是相互獨立的法律關(guān)系，不存在沖突。解除商品房買賣合同并取消預抵押，將損害貸款銀行的利益，因此應不予支持。

法院判決

法院經(jīng)審理認為，在房屋買賣合同履行過程中，購房者已支付首期款50萬元，并通過按揭貸款的方式支付剩余房款36萬元，已履行了支付全部購房款的主要義務(wù)，開發(fā)商的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。雖然購房者后續(xù)未按期償還銀行貸款，致使開發(fā)商因保證責任代償了部分到期銀行貸款本息，但這并不影響雙方房屋買賣合同的履行利益。開發(fā)商在承擔保證責任后，可以通過向購房者行使追償權(quán)來獲得補償，也可以通過辦理涉案房屋的權(quán)屬登記解除保證責任，并非只能通過解除合同來保護自身利益。此外，購房者表示愿意繼續(xù)履行貸款合同并償還代償款，因此直接解除合同不利于市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，亦不符合合同立法中“促進交易”的核心價值。據(jù)此，法院僅支持了開發(fā)商關(guān)于代償款及資金占用利息的訴訟求情，駁回了開發(fā)商的其他訴訟請求。

法官說法

住房，承載著民眾的安居夢想，從購房合同的簽訂，到貸款辦理、產(chǎn)權(quán)登記，每個環(huán)節(jié)都有詳盡的法律條款保駕護航，旨在保護購房者的合法權(quán)益，維護市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。購房者無力償還貸款時，開發(fā)商并非必然有權(quán)解除合同。當事人行使約定解除權(quán)時，不僅要審查約定的合同解除事由是否發(fā)生，還要結(jié)合案件事實審查違約方的違約程度以及違約行為是否導致守約方的合同目的無法實現(xiàn)，是否必須通過行使合同解除權(quán)來保護守約方的合同利益。

如果購房者因經(jīng)濟困難導致房貸逾期，可與貸款銀行協(xié)商，申請調(diào)整還款計劃。一旦被起訴，購房者千萬不能逃避訴訟，而應積極配合應訴，爭取協(xié)商解決問題。開發(fā)商也應及時為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，降低擔保風險。開發(fā)商在承擔保證責任后，也可通過向購房者追償來保障自己的合法權(quán)益。

《衡陽市雁峰區(qū)人民法院》蔣倩